¿Redensificación o gentrificación? Precio de la vivienda vertical en Guadalajara genera desplazamiento de la población

El sector inmobiliario de la Zona Metropolitana de Guadalajara, Jalisco, ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años, caracterizado por la expansión y diversificación de los proyectos de uso mixto que combinan vivienda vertical, espacios comerciales y áreas de recreación.

Sin embargo, este tipo de desarrollos, contrario al objetivo de redensificación que ha impulsado el gobierno de la región, han resultado poco accesibles para la población local, la cual se ha tenido que enfrentar a la gentrificación por los altos costos de los departamentos.

De acuerdo con la firma de valuación ABC Appraisers, existen proyectos residenciales verticales en venta ubicados en el área conurbada de la ciudad que alcanzan precios por arriba de los 90,000 pesos por metro cuadrado.

Honorato Villa, director general de la empresa, indicó que esta dinámica en el sector podría iniciar un proceso de transformación urbana, donde las familias que no tengan el perfil de la zona comienzan a migrar a zonas con precios más competitivos y, poco a poco, lleguen nuevos usuarios con un perfil para rentar.

En su estudio “La gentrificación del centro de Guadalajara: Proyectos, conflictos y resistencias”, los especialistas en antropología y arquitectura, Horacio Espinosa y Fernando Cornejo, remarcaron que los proyectos de redensificación del centro de la ciudad de Guadalajara no han conseguido revertir el masivo desplazamiento de la población a fraccionamientos cerrados en las periferias de la ciudad.

“La zona más afectada, por la magnitud de los proyectos y el respaldo institucional que estos han recibido desde los tres niveles de gobierno, es la que está alrededor del parque Morelos (ubicado en el Centro histórico de la ciudad)”, aseguran los expertos.

Además, añadieron que dicha zona resulta atractiva por la disponibilidad de terrenos propiedad del municipio, los cuales pueden ser vendidos o cedidos a la iniciativa privada para el desarrollo de proyectos; su ubicación y la existencia de un espacio público arbolado.

“En los alrededores del parque Morelos se tiene la intención de construir unidades de vivienda en terrenos que, actualmente, son propiedad pública, pero que están siendo ofrecidos a inversionistas privados para que sean ellos quienes materialicen el proyecto. Todas estas nuevas unidades de vivienda que se están construyendo o proyectando están lejos de las posibilidades económicas de quienes actualmente habitan en la zona”, remarcaron Espinoza y Cornejo.

Precio de vivienda media se dispara

Durante los primeros 11 meses del 2023, la vivienda vertical nueva de la categoría media en la Zona Metropolitana de Guadalajara tuvo un aumento anual de 16%, según ABC Appraisers; así se convirtió en el segmento con la mayor apreciación y registró un precio promedio de 42,963 pesos por metro cuadrado.

Mientras tanto, las unidades nuevas de interés social parecen haber desaparecido, ya que no presentan una participación en los registros de venta del mercado; en cambio, el incremento de precio en los departamentos usados fue de 7% anual, con un precio promedio de 12,256 pesos por metro cuadrado.

En el mismo rubro de viviendas usadas, el segmento residencial plus no refleja transacciones, Villa explicó que esto se debe a que la demanda era cubierta con la venta de casas horizontales y lotes residenciales, pero hoy han encontrado un nicho en la vivienda vertical que promete un estilo de vida para los usuarios.

“Seguramente, en los próximos años, una vez que se entreguen los departamentos en construcción, podremos analizar cómo es la dinámica de la vivienda usada para este segmento”, dijo Honorato Villa.